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　前回定期借家契約では、賃料の増額請求権が破棄されている項目が多いとお話しましたが、通常の賃貸借契約においても例外ではない事をお話致します。

　賃貸借契約において、賃料の増減額請求が認められています。

これは、賃料に関するあらゆる特約を結んでも認められる強行法規と言われています。（借地借家法 第３２条－借賃増減請求権－）つまり賃借人は、経済状況の変動や相場が下がっていれば、大家さんに対して、減額を請求できる権利があります。
契約というものは、当事者同士の合意があって成立するものであり、一方的に不利な条件を丸ごと呑む必要はありません。しかし、大家さんも値上げをするのは、それなりの理由があるはずです。やみくもに反発せず、お互いの立場を理解し合う努力は必要です。
賃料改定の特約は特に重要です、必ず確認してください。

たとえば契約書の内容に・・・

『更新時にその賃料が経済事情の変動、公租公課の増額などに関係なく賃料を〇〇％増額する。』　
→賃料相場の変動に関係なく更新の度に確実に値上がりします。

『将来土地建物に対する税金、その他負担の増加、または一般経済状態等の変動に応じて賃料を増額する事あるも乙は異議なく承諾すること。』
→仮に破格の値上げ幅であっても飲まざるを得ない。

とにかく、店舗・事務所の契約書はきちんと全部理解するまで読むことが大事です。

しかし、どうしても理解できない場合は、弊社賃貸契約無料見直しサービルまでご連絡下さい。

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最近のお客様のご依頼の中で、長年店舗・事業所などを営んでこられて、契約の更新にあたり定期借家契約にまき直しをされるオーナー様が増えています。

定期借家契約とは簡単に説明いたしますと、契約期間が来たら契約は終了。更新はできませんが、お互いの合意があれば再契約ができます。借主にとってのメリットは、一般的に安い賃料の物件が多いことがあげられます。

この契約の内容を認識した上で契約締結していれば良いのですが、ご依頼頂いたお客様のほとんどが、定期借家契約についての知識が乏しいまま、契約書のまき直しをしている事です。

賃料減額交渉にあたり定期借家契約には特約事項として、賃料増減額の話し合いができない項目が入っている事が多く、契約期間満了まで賃料は変わりません。

経費削減を考え、賃料に不振を感じてもどうすることもできないのです。

そうならない為にも賃貸契約書の内容は、難しく感じても把握しておく必要があります。

弊社の賃貸契約無料見直しサービスでは文字通り、賃貸借契約書の見直しを無料で致します。

どんな些細な疑問でも感じましたら、今すぐ弊社までお問い合わせ下さい。

なお定期借家契約についても、引き続きこのブログで様々な事例を挙げてご案内致します。

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 あらためまして説明会に参加していただきました全ての皆様ありがとうございました。
初めての説明会で右も左もわからず、不手際もあったと思いますが、参加者様、スタッフに恵まれ、盛況のうちに閉会できました事を感謝致しております。

さて、説明会の内容なのですが、先日から動画による配信を行っております。少しでも会場の雰囲気が伝わると思います。是非ご覧になって下さい。

　　　　　　　　　　(上の画像をクリックして下さい）

次回の説明会の開催日が決まりましたので、発表致します。
2008年7月8日（火）
今回、ご都合ご参加できなかった方も是非ご参加よろしくお願い致します。

先日弊社が開催いたしました。「代理店・FC事業説明会」にご参加、ご協力してくださった皆様、誠にありがとうございます！

説明会風景

説明会ビデオ

この場を借りてお礼申し上げます！！次回開催を6月に予定しております。今回の説明会の内容と一緒に、
後日ご報告したいと思います。

明日は

「代理店・FC事業説明会」

当日です。

おかげさまで、

多数のご応募ありがとうございます。

時間の都合で出席できない方もいらっしゃったと思います。

定期的に開催する予定なので、

このブログでお知らせします。

仕事柄、賃貸契約書を拝見させていただくのですが、皆さんは、諸条件を把握されていますか
①３ヶ月前解約なのか６ヶ月前解約なのか
②敷金or保証金は現在解約すれば、いくら返ってくるのか
③原状回復とはどの状態に戻さなければならないのか

重要事項説明義務の罰則強化と共に、現在は契約当初
不動産屋が宅建主任者証をテーブルに置き説明しています。
しかし、２０年前から契約しておられる方などは、
「解約の事を考えて契約してない」とおっしゃられたり、
「敷金or保証金は全額返ってくるはず」とおっしゃられる方もおられます。

　しかし私が拝見すると、以外に借主不利な契約を
結んでおられる事があります内容が理解出来ない時は、
信頼できる不動産屋、もしくは宅建主任者の免許を
お持ちの方に見てもらう事をお勧め致します。

みなさん始めまして　家賃救急サービスの最高顧問のDr.FOOです
不定期ですが、このブログにコーナーを設けさせていただく事になりました。
皆様が疑問に思っているだろう不動産の事等についてお答えしていきます。

ねぇドクター、教えて下さいよ
なんだい騒々しいなアキラ君どうしたんだ
　（この騒がしい男は、弟子のアキラと言う・・・）

アキラ　「知り合いの焼肉屋のオーナーが、大家さんに家賃の値下げを
　　　　　お願いしに行ったら、契約更新時じゃ無いからと追い返されたんです
　　　　　契約更新時しか話が、出来ないんですか」

Dr.FOO　「そんな事は無いそれは大家さんの認識不足だ
　　　　　　借地借家法によって、いつ何時でも増減請求が出来るんだよ」

アキラ　「そうなんだじゃあ、どうすれば良いんですか」

Dr.FOO　「まず、大家さんに借地借家法の増減請求権に
　　　　　　基づいてのお願いである事を伝える事だな。
　　　　　　後は、色々な資料を集める事が大事だよ。」

アキラ　「分かった早速オーナーに教えに行ってきま～す」

　平成19年度の路線価が公表され、全国平均で前年の８．６％増と２年連続の上昇となりました。しかし、実際は路線価にも格差が出来ているだけで、上昇率のトップは、大阪の南海難波駅前で４０．８％！ワースト１は、兵庫県の豊岡駅前商店街は９．７％のマイナス。ほとんどの地域では、横ばいとなっています。

　心配なのが、これを理由に値上げをしようとしている大家さんが多い事です。次回の固定資産税評価額の見直しは２００９年度なので、大家さんの税負担が増えるのは、まだ先の事なのです。便乗値上げには気をつけて下さい、地価の上昇は５年以内に必ず終息と思われます。

　現在は賃料が高く利回りの良い物件が多い為、不動産ファンドが売買を繰り返し地価の上昇につながっていますが、店子の利益が、上がっているわけでも無く、空室率が増えて利回りが下がる前を売り抜けようと、売り手市場になります。街としての発展が見込めないエリア（大家に昔からの地主が多い）は、実際に下がっています。適正賃料より高いエリアに発展は無い適正賃料にするのが、景気回復への一番の近道であると確信しています。

皆様の店舗、事務所は災害対策ばっちりでしょうか？

一番多いのが、台風等による飛んできた物によって、

看板や窓ガラスが割れる(｡＞0＜｡)というケースです。

看板を出さない訳にはいきませんし、

対策が難しいかと思われます万が一の為に、

店舗用保険への加入が一番効果的かと思います

皆様方が被害の無い事を心よりお祈りしております

　さて、営業活動は関西を離れ関東や中部地区へ

行く事が増えてきました　残念ながら地方の大家様は、

まだまだ現状を、お知りになられていません

賃料の高い地方の発展は、ますます遅れます

何卒、地方の経済を良くする為にも

御協力をお願い申し上げます。

　ある日、

「家賃を下げてほしい!でも契約の更新まで、後1年あるから待ってほしい」

と言われました。

「日本人は契約書に弱い」

を肌で感じた瞬間でした・・・。

　実は借地借家法の第11条第32条に地代、借賃の増減請求権というのがありまして、簡単に説明しますと

「経済事情の変動や近くの同じ様な物件と比べて不相当になった時は契約の条件に関わらず増減の請求が出来る」

なので、明日からでも話が出来ますよっと伝えたが・・・。

不思議そうな顔であまり信じていただけなかった様子でした。

皆さん（特に大阪人）入居前は値切りますが一旦契約すると、

律儀に契約書を守る。

そして決まって自分の所は、

他より安いと思い込んでいる・・・。

悲しい現実です。

バブル崩壊以降土地の価格は大幅に下がったのだから、

減額請求は正当な権利なんだと自覚していただきたい。

ニュースでは土地の値段があがってきたと報道してるが、

「一等地だけやろー」

と、つっ込みまくりの今日この頃でした・・・・。

皆さん便乗値上げには気をつけましょう（‐＾▽＾‐）